top of page
  • Asuntosäästö

Ei kukaan ole markkinahäiriöille immuuni – vai onko?

Nykyisessä sijoitusmarkkinassa on monenlaista uutisointia, usein povaten nurkan takana olevaa tuomionpäivää tai valoisampaa tulevaisuutta. Esimerkiksi Hesari on lähes viikoittain kirjoittanut yksittäisten asuntosijoittajien ongelmista. Kun katsoo kristallipalloa kaksi vuotta taaksepäin, ei kukaan ekonomisti, allekirjoittanut mukaan lukien, odottanut näin ripeää koronnousua. Seuraukset asuntomarkkinoilla ovat olleet joillekin, pääosin valitettavasti pienille toimijoille, vakavia.




Nykyisessä sijoitusmarkkinassa on monenlaista uutisointia, usein povaten nurkan takana olevaa tuomionpäivää tai valoisampaa tulevaisuutta. Esimerkiksi Hesari on lähes viikoittain kirjoittanut yksittäisten asuntosijoittajien [ongelmista](https://www.hs.fi/talous/art-2000009787116.html). Kun katsoo kristallipalloa kaksi vuotta taaksepäin, ei kukaan ekonomisti, allekirjoittanut mukaan lukien, odottanut näin ripeää koronnousua. Seuraukset asuntomarkkinoilla ovat olleet joillekin, pääosin valitettavasti pienille toimijoille, vakavia.


Uudiskohteiden kupla on puhjennut ellei jopa räjähtänyt, johtuen pääasiassa pk-seudun ylikuumentuneesta rakentamisesta ja hurjista taloyhtiölainoista. Seuraukset maakunnissa ovat olleet huomattavasti pienempiä ja niissäkin keskittyneet uudiskohteisiin. Vanhempien – siis edullisempien – asuntojen vuokramarkkina taasen porskuttaa tasaisesti, kunhan kohde on järkevällä sijainnilla.


Asuntosäästön näkökulmasta kriisi vahventaa yhtiön asemaa. Tämä johtuu siitä, että yhtiö on jo liiketoimintamallissa ja portfolion strategiassa välttäneet kaikki edellä mainitut sudenkuopat: yhtiö ei ole ostanut uudiskohteita niiden kovan hintatason ja taloyhtiölainariskin vuoksi. Asuntosäästö on siis karttanut korkeita taloyhtiölainoja jo osana portfolion normaalia riskienhallintaa. Lisäksi portfolio ei ole keskittynyt pääkaupunkiseudulle, vaan maakuntien keskuskaupunkeihin, joissa saa parempaa tuottoa kassavirrasta, huomioiden kuitenkin pitkän aikavälin arvonkehitys ja taloyhtiöiden korjaustarpeet.


Tämä on edesauttanut välttämään ylikuumentunutta rakentamista, jota pk-seudulla on tapahtunut ja joka on osaltaan nostanut hintoja pilviin – ja tuonut nyt ripeästi alas. Asuntosäästö pyrkii hakemaan kestävää tuottoa suoraan vuokratulosta kuukausittain, ei mahdollisesta arvonnoususta. Nyt päättyvänä kvartaalina taloudellinen vuokrausaste on heilunut 98 % tuntumassa. [Kojamolla](https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/kojamo-oyjn-osavuosikatsaus-1-1-31-3-2023/) luku on ollut noin 92 %, johtuen suhteellisen korkeista vuokrapyynnöistä.


Kaiken tämä seurauksena meillä on viimeinkin ostajan markkinat, olettaen että kassassa on ostokykyä. Tällainen tilanne avautuu kerran 10-15 vuodessa. Asuntosäästö ostaa asuntoja entistä paremmilta sijainneilla ja huokeampaan hintaan kuin aiemmin on ollut mahdollista. Rohkeat tarjoukset menevät siis prosentuaalisesti enemmän läpi kuin aiemmin.


Nykyinen markkinatilanne siis vahvistaa Asuntosäästön portfolion kokonaistuottoa sekä positiota pitkällä aikavälillä. Mikäli korkotaso joskus laskee, niin yhtiö voi taas hyödyntää maltillista pankkilainaa, pitäen korkosuojaus mielessä, ja näin tuoda lisäarvoa sijoittajille. Ottamalla hyödyn nykyisestä markkinatilanteesta Asuntosäästö saa pitkällä aikavälillä entistä laajemman aseman ollen se verotuksellisesti fiksuin ja kestävällä tavalla tuottavin asuntosijoittamisen vaihtoehto Suomessa. 


HS:n [jutussa](https://www.hs.fi/talous/art-2000009822183.html) vertailtiin viime viikolla asuntojen hintojen kehitystä Suomessa. Maakuntakaupungeissa, kuten Jyväskylässä tai vaikkapa Tampereella vanhojen asuntojen hinnat olivat tippuneet 2-3 % vuoden aikana. PK-seudun uudiskohteissa heilutaan jopa kymmenen prosentin hujakoilla. Jutussa ei kuitenkaan mainittu, että hinnat ovat myös maakunnissa nousseet tuon 3-4 % joka vuosi viimeisen 10 vuoden ajan ja pk-seudulla tietysti enemmän. Oletan, että mikäli nykytilanne jatkuu niin myös ostajan markkinat jatkuvat jonkin aikaa.


Pitkällä aikavälillä hinnat tulevat todennäköisesti hiljalleen ylös – tai ainakin pysyvät suhteellisen stabiilina. Ja loppupeleissä Asuntosäästö keskittyy vuokratulosta saatavaan kassavirtaan ja siitä maksettavaan osinkoon. Sillä, heittelevätkö asuntojen hinnat lyhyellä aikavälillä joitakin prosentteja ei ole liiketoiminnalle juuri merkitystä, kunhan portfolion asuntojen keskimääräinen arvo on minimissään samaa tasoa vielä kahdenkymmenenkin vuoden kuluttua.


Nordean tämän viikon [ennusteen](https://www.nordea.com/fi/economic-outlook) mukaan Suomen inflaation odotetaan olevan ensi vuonna enää 2,1 % ja samaa on havaittavissa muissa EU-maissa. Inflaatio on se tekijä, jonka vuoksi korkoja nostetaan. Danske puolestaan antoi juuri arvion, että korkotaso olisi noin prosenttia alhaisempi jo ensi kesänä tai syksyn kuluessa. Tämä on näkynyt myös futuurien hinnoittelussa.


Asuntosäästö on yhtiönä hyvässä asemassa, tapahtui markkinatilanteen muutos lyhyellä aikavälillä tai ei. Odotamme nykytilanteen pitkittyessä sen tuovan yhä vahvempaa asemaa yhtiölle ja sen sijoittajille. Kilpailua on vähemmän ja se luo parempia asemia kasvuun, kunhan ostot toteutetaan käteisellä. Ihmisten pitää kuitenkin aina asua jossain ja vuokrat tulevat ajallaan. Vuokrat myös seuraavat inflaatiota. Joten mikäs tässä ollessa ja säännöllistä, lähes verovapaata osinkoa saadessa.


Osakemarkkinat junnaavat toisaalta Suomessa paikallaan ja markkinoilla on epävarmuutta, ainakin Helsingin pörssissä. Hyväksi vaihtoehdoksi turvallisempaan ja tasaista tuottoa tarjoamaan ovat nousseet pankkien määräaikaistalletukset. Etuna näissä on ennakoitavuus ja että ne ovat talletussuojattuja, joskin usein määräaikaan sidottuja. Asuntosäästön mallissa etuna on joustavuus ja huojennettu verotus, jolloin ero reaalituotossa on hyvin merkittävä.


Hesari kirjoitti toissapäivänä, että vuokra-asuminen on kasvussa, sillä ihmisillä ei varaa tai mahdollisuuksia hankkia enää omistusasuntoja kuten ennen. Artikkelista sai kuvan, että vuokra-asumisesta on tullut entistä trendikkäämpää ja sen ennustetaan jatkuvan. Pääoma menee pääoman luokse. Tämä on jälleen tekijä, joka sataa sijoittajien laariin, niin ilkeältä kuin se kuulostaakin. 



Janne Weander


Kirjoittaja on hallituksen jäsen, ekonomi ja elinkeinojohtaja

10 katselukertaa0 kommenttia

Viimeisimmät päivitykset

Katso kaikki
bottom of page